2019楼市变局:钱根再收紧 房企“自我革命”求存

时间:2019-09-20 来源: 国内新闻

7月15日,北京仲夏。

中国海外房地产以79.4亿元的价格赢得丰台区建家村遗址,成为今年“土地之王”的新总价; 21天前,该公司刚刚获得了深圳光明单位价格“土地之王”。

像中海这样的大型住房公司正在成为土地和并购市场的主导者;另一方面,许多中小型住房公司已经陷入各种危机,如泰和集团,新城控股,资本链和“黑天鹅事件”。打扰他们。

在中国房地产开发史上,似乎没有人像2019年上半年那样分裂。年初的“寒冷的春天”,3月的小阳春,5月和6月的土地掠夺,金融7月份的管理和控制,以及上半年房屋业务和人员的调整,以及频繁的内部腐败,都表明这并不平静。一年。

在这种令人困惑的外表下,隐藏着一条黑暗的融资渠道。是否有足够的资金,继续获得低成本资金的能力,以及创造持续现金流的能力是住房公司所有外部行为的驱动力。

随着市场波动加剧,融资继续收紧,不同信贷公司之间的融资能力差异化。

自7月以来,中国保险监督管理委员会对房地产信托和海外债券发行进行了进一步严格控制,标志着房地产金融调控的升级。下半年住房融资将更加困难。许多已进入债务偿还高峰的住房公司将拥有流动性。难。

进入弹簧后抓地面

三月之后,七月之前。

在这三个月的中间,“小阳春”是开发人员快乐和陶醉的一天。房子卖得很好,融资很顺利,它开始抓住了地面。

在程红(化名)的印象中,过去三个月土地市场的热度似乎已经回到了2015年和2016年。在一线和二线城市,行业集体“补充头寸”的热情很高,特别是在六月。

程宏是深圳的中型开发投资部门。他于6月24日参加了在深圳拍摄的“史诗”土楼。本地拍卖吸引了数十家住房公司参与收集224亿元,其中龙华“地王”实用楼面价格为67,000 /平方米。

不仅是深圳。据中原地产统计,截至6月底,全国50个主要城市的总销量超过2万亿,同比增长17.4%。

分析每个人积极占用土地的原因,程宏认为,首先是引进一些优质土地,宅基地供应量增加,开发商非常感兴趣;其次是很多公司有足够的资金,特别是国有企业,大型住房企业。

数据显示,上半年,中海航运及其子公司中海红阳花了25多块土地,花费了640亿元。如果在7月15日增加北京的土地王,将超过700亿元。自5月以来,保利已在土地市场发展。力,仅在6月,土地已超过240亿。

超大型私营住房企业也是土地市场的主力军。碧桂园1 - 6月共收购981亿元(股权),土地近700亿元。

虽然程鸿的公司不是超大型,而是一家好斗的公司,老板的目标是在两三年内达到3000亿,所以每个城市的土地都非常关注。今年,我在广深拍了几块地。

宜居智库中心研究室主任颜跃进指出,金融因素促使住房公司“抢地”。第二季度,住房企业的销售情况良好。此外,资金状况较为温暖,再融资松动,增加了土地征收的信心。

据Wind数据显示,上半年,房地产行业发行440只债券,同比增长42.39%,累计金额3466.03亿元,同比增长29.12 %。

根据中指数据,上半年,住房企业境外发行债务约2615亿元,比去年增加;信用债发行总额3105亿元,信托基金超过4500亿元。

然而,差异化也在增加。同一政策研究所所长张宏伟表示,2019年上半年,40家典型上市房地产企业融资规模波动较大,融资形势十分不稳定。

充分发挥了大中型住房企业的优势。今年到目前为止,中国海外已经筹集了数百亿的国内外融资,利率低至2.9%,创造了行业新低;上半年保利融资突破200亿,利率低至3.6%;融创宣布,上半年融资额突破20亿元,利率约为7%。

暗流是湍流

在销售和土地市场的热销下,住房企业内部一直存在问题。经过六年从开发商到运营商的过渡,住房企业普遍面临新业务的调整和收缩。

房地产领导者万科的四大区域正在“修剪”新业务。

7月初,被万科列为核心业务的长租公寓按下了深圳的暂停按钮。深圳万科正在退休并为已经承包改造的屋苑提供补偿。与此同时,万科长租公寓总经理薛峰辞职。

万科不是一个孤立的案例。 5月,碧桂园集团副总裁兼机器人公司总裁沉刚离开了公司。

机器人是碧桂园的主要业务之一。计划在五年内投入至少800亿元建设高科技产业链。负责人的离职给测试操作蒙上阴影。

此外,Longhu,Yuanyang和Kaisa等公司的长租公寓也在减少投资。 Cheng Hong的公司在过去两年中积极部署了长期租赁公寓,但也已暂停。 “老板认为做好工作很好。”

新业务的收缩也与资本和金融有关。今年年初,万科董事长余亮在一封内部信中表示,应该削减三年未赚钱的新业务。

开发商的多样化很难看到盈利能力。许多房地产公司的内部人士透露,在过去几年中,开发商基本上使用房地产资金来支持长期租金,教育,养老金,度假和其他新的商业投资。市场好的时候,问题不大;但一旦房子卖得不好,主要业务现金流紧张,很难“输血”新业务。

例如,万科万村对“烧钱”的纠正很难获得短期利润;恒大已经消除了快速发展和粮食和石油的损失,而足球和新能源汽车仍在亏损。恒大的健康报告显示,去年的亏损达到14亿;碧桂园的机器人投资成本更高,但短期内没有收益。

对资金和财务的重新评估降低了住房公司,特别是私营住房企业对内部腐败的容忍度。程红透露,在住房企业内部制度中,营销港口相对容易套利,过去两年爆发的内部腐败主要与此有关。

年初,雅居乐地产集团报道,海南地区总裁简玉平和广州地区副总裁蔡小鹏因营销和采购腐败而被解雇。

5月,朗诗房地产和保利开发也打破了员工腐败问题。

“21世纪经济报道”记者了解到,截至6月底,一家住房公司巨头无锡公司销售线破坏了腐败案,相关人员因倒卖内部住房和特殊住房,涉及金额超过1亿元;另一家大型中央企业北京公司的营销人员全线“走出困境”,或者与“渠道”腐败销售成本有关。

钱根再次收紧

在外部热和冷的时候,住房企业的融资也将重新收紧。

据溥仪统计,2019年6月,房地产信托基金募集资金4500亿元,创近年来新高。

然而,转折点已经到来。

最近,监管部门开启了严格的“窗口指导”:房地产信托不超过2019年6月30日的规模,而“432”渠道类和房地产公司的并购业务全部暂停。

中融信托表示,现在回顾并严格控制房地产融资和信托,23号通知才刚刚开始。

7月12日,国家发展和改革委员会发布公告称,房屋企业境外发行债券只能用于替代明年到期的中长期海外债务。其他资本用途,例如补充流动资金,资本支出和偿还内部债务,均为综合限制。

事实上,许多住房公司表示,自5月以来,国家发展和改革委员会已经放慢了住房公司发放外债的速度。未来,住房企业的美元债务将处于“随身携带”状态,难以补充。

政策的影响已经出现。 6月份,房地产信托规模为465.83亿元,5月份减少227.61亿元,减少32.82%。

“自去年第四季度以来,资金一直非常紧张。今年第一季度和第二季度情况好转,但现在感觉很紧张。”程虹回忆说,多年来,该行业的财务状况一直不确定和不确定。很大。

他说公司的策略是抓住销售窗口,尽快卖掉房子;当融资顺利时,它也寻找获得土地的机会,但土地的数量不能超过目前的销售额的50%。

据记者了解,一些住房公司未能吸收银行,资本市场和信用债券等低成本渠道。去年打破资本链问题的泰和陷入泥潭,只能卖掉这个项目。

但还是不够。 7月11日,泰和在新加坡发行美元债券,利率为15%,震惊了行业和债券市场。

“这种高利率表明它的资金非常短缺。”程虹不禁高兴的是,他的公司仍能以较低的成本筹集资金。这家私人住宅公司在香港资本市场享有良好声誉。

严跃进提醒说,其他高负债率和短期债务偿还的住房公司也应该保持警惕,例如恒大,富力和佳兆业,净负债率超过100%。

根据财务报告,恒大的净负债率在2018年为151.9%,富力的净负债率为184%,而开鲁的老式专业化净负债率为236%。

国泰君安报道,早在2018年下半年,住房企业的短期债务比例有所增加,融资期已扩大到60多个月。 2019年至2020年是房屋企业偿债的高峰期。近30%的融资将在24个月内到期。

根据Wind数据显示,2019年,住房企业国内债务数量为508,总还款额为5303亿元;海外债务数量为66个,到期规模为238亿美元。根据这一计算,下半年到期的债务仍有近7000亿元。其中,恒大,富力和佳兆业的债务压力相对较短。

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